주택시장이 회복세로 돌아섰지만 아직도 집을 짓기는 좋은 때 입니다. 경기가 좋았던 2000년대 중반 주문형 주택(custom home)을 짓는데 30만달러가 들었다면 지금은 수만달러는 적게 들여 지을 수 있습니다. 주택 수요가 감소함에 따라 건자재 값이 많이 떨어졌으며 집 지을 때 가장 돈이 많이 드는 택지 가격도 싸졌습니다. 땅과 자재가격이 더 오르기 전에 평소 소원해 왔던 커스텀 하우스의 꿈을 실현시켜 봅니다.

 

■ 집 짓는 순서

① 컨설턴트 등 전문가와 상의
② 건축 론 등 융자 사전승인 받고
③ 마음에 드는 택지 선정
④ 개성 있는 설계•디자인
⑤ 제너럴 컨트랙터 선정 후 시공

 

   집을 신축한다는 것이 쉬운 일은 결코 아닙니다. 아무나 지을 수 있는 것도 아닙니다. 엄청난 시간과 돈이 들어가고 집 짓는 비용이 저렴하다고 해서 선뜻 시작할 일도 아닙니다. 쉽게 생각했다가 아주 곤욕을 치를 수도 있습니다.

 

집 살 때와 지을 때는 접근방식이 우선 달라야 한다.

   집을 살 때는 돈에 맞춰서 집을 고르면 되지만 집을 지을 때는 얼마가 들지 모릅니다. 예를 들어 선룸과 매스터 스윗 바깥으로 프라이빗 테라스가 있는 집을 원한다고 해도 이것들을 설치하는데 비용이 얼마나 들지 모릅니다.  따라서 먼저 제너럴 컨트랙터나 건축 컨설턴트와 상의하는 것이 순서입니다. 이러한 내용으로 지을 경우 대략 얼마가 드는지 견적을 내봐야 합니다. 특히 커스텀 하우스를 지을 경우에는 건축회사들을 인터뷰해 봐야 합니다.

 

인터넷 사이트 building-cost.net은 커스텀 하우스를 지을 경우 크기나 내용, 자재, 위치 등에 따라 견적을 항목별로 구체적으로 내줘 편리합니다.

 

   그 다음, 융자를 준비해 둬야 하고 대지를 매입하고 설계사를 고용하기 전에 먼저 해야 할 일입니다. 얼마나 융자를 받을 수 있을지 융자 사전승인을 받아둬야 합니다.

 

많은 경우 일을 거꾸로 해서 나중에 애를 먹는다.

 

   커스텀 하우스 융자는 두 가지 과정을 거쳐 집행됩니다. 첫 번째는 대지 매입과 건축 비용을 충당하기 위한 건축 대출(construction loan). 이 론은 라인 오브 크레딧과 비슷한데 건축이 진행되는 단계에 따라 자금이 대출됩니다. 대개 변동 론으로 우대금리 플러스 1%선에서 이자율이 정해집니다. 그런 다음 집이 완성돼 입주할 때 이 건축 론은 영구적인 모기지 론(permanent mortgage)으로 전환됩니다.


   두 번째가 땅. 택지를 찾아야 합니다. 기존 동네에 빈 땅이 전혀 없는 것은 아니지만 찾기가 쉽지 않습니다. 도심을 벗어난 교외나 시골에서 빈 땅을 찾는다면 저렴하고 쉬울 것입니다. 땅 전문 브로커의 도움을 받으면 좋습니다. 땅에 관해 잘 아는 전문 브로커를 고용하면 찾기도 쉽고 가격 협상도 더 공격적으로 진행시킬 수 있습니다.

 

빈 땅은 두 가지로 나뉜다. 나지(raw land)와 택지. 택지는 조닝이 주거지로 나와 있고 유틸리티가 이미 들어가 있어 주택 신축이 가능한 땅입니다.

 

나지가 당연히 싸지만 실제로는 그렇지 않을 수도 있습니다. 택지로서 가능한지 토질검사를 받아야 한다든지 지반이 약해 택지로서 부적합하다면 더 비싼 대가를 치를 수도 있습니다.

 

다음은 건축설계 및 디자인. 굳이 건축설계 회사를 고용하지 않더라도 설계 도면과 디자인을 살 수 있습니다.

 

설계 디자인이 끝나면 시공에 들어가야 하고 먼저 시공 팀을 짜야 합니다. 가장 중요한 사람이 제너럴 컨트랙터. 프로젝트 전체를 감독 지휘하고 공기와 건축비에도 지대한 영향을 미치는 자리입니다.

 

신축주 자신이 직접 제너럴 컨트랙터 일을 할 수도 있지만 반드시 전문가적인 안내를 받도록 합니다. 컨설팅 컨트랙터를 고용하면 많은 도움이 됩니다.


자신이 직접 제너럴 컨트랙터 역할을 수행하면 확실히 공사비를 25%까지 줄일 수 있고 예정에 차질 없이 책임감 있게 일을 추진할 수 있습니다. 그러나 아무나 할 수 있는 일은 아닙니다. 집을 지을 수 있는 능력이 있고 시간이 있을 때에나 가능한 일입니다.

 

또 노하우가 있어야 합니다. 화장실 변기를 교체할 줄 안다고 유능한 제너럴컨트랙터 역할을 할 수는 없습니다.

 

제너럴 컨트랙터의 임무란 프로젝트 관리인데 잘 알지 않고서는 만만한 일이 아닙니다. 주택 건설 또는 리노베이션의 현장 경험이 있다면 컨설턴트의 조언을 받아가면서 서브 컨트랙터와 일을 진행시키고 협상할 수 있을 것입니다.

 

렌더들은 오너 빌더인 경우 제너널 컨트랙팅 컨설턴트를 고용하라고 권합니다. 의무조항은 아니지만 그렇게 하는 것이 현명하다. BuildMax나 UBuildIt 등을 통해 컨설턴트를 고용할 수 있으며 이들은 퍼밋 신청이나 올바른 자재 구매, 인부 고용방법 등 신축에 따른 귀중한 조언을 해줄 것입니다.

애나정 : 617-780-1675
(annajung@newstarrealty.com)